引言
在城市，我国有比较成体系的城市房地产法律制度，而在农村，除了地产制度之外房产法律制度几乎没有，而且农村地产法律制度主要是从土地管理的角度，并且均限制或禁止农村房地产流转，而不是从物权的角度进行规制。城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度，城市房屋可以依法进行登记，取得房屋产权证书，可以自由交易。而农村房屋由于没有统一的法律法规的规定，大都无法取得房屋产权证书，且房屋范围内归集体所有，进而引发与农村房地产相关的一系列法律问题，并长期困扰相对弱势群体农村、农民，阻碍并制约社会主义新农村的发展，故从法律上赋予农村房地产完全市场法律地位势在必行。　
一  . 农村宅基地房产的历史演变
从建国以来，我国农村宅基地房产的归属历经一系列演变，可归纳为如下几个阶段：
1农村宅基地房产私有阶段
土地改革初期及社会主义改造时期，国家颁布了《土地改革法》，建立了农民私人所有的土地制度。作为土地改革的成果，大部分地区的农民领取政府颁布的《中华人民共和国房地权证书》。 此后国家进行生产资料私有制的社会主义改造，民族资本家是赎买，买办资本是没收，但宅基地不是生产资料，没有改造、赎买、也没有宣布没收，农民的宅基地仍然由农民保有绝对的所有权，对其自由处分没有禁止性规定。包括1957年6月25日全国人大通过的《高级农业生产合作社示范章程》也规定：社员原有的坟地和房屋地基不必入社，社员新修房屋需用的地基和无坟地的社员需用的坟地，由合作社统筹解决，宅基地是生活资料，永远归社员所有。
2宅基地归集体所有，农民只对宅基地享有使有。
房产私有阶段经历了人民公社化运动后，1962年9月27日中国共产党第八届中央委员会 第十次全体会议通过.的《农村人民公社工作条例》修正草案，时称“农村60条”，确立原社员私有、集体统一经营使用的土地制度转变为集体所有、统一经营使用的土地制度。将生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。农民只对宅基地享有使有权，并且不能出租、买卖等。农民对此政策抵触情绪较大，为缓和社会矛盾，1963年3月20日中共中央下发《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》通知规定宅基地仍归各户长期使用，长期不变，生产队应保护社员的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂。宅基地上的附着物，如房屋等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。  前述政策一直影响至今，现行《宪法》及《土地管理法》对此类政策，已法律化、制度化。
二  现行农村房地产法律制度
宅基地确权方面，《中华人民共和国宪法》第10条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 2004年修改后的《土地管理法》第八条规定，宅基地属于农民集体所有。
宅基地上房屋产权归属方面。《宪法》第13条规定： 公民的合法的私有财产不受侵犯。1993年国务院颁发的《村庄和集镇规划建设管理条例》第28条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门，应加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。各省、自治区对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理均出台原则性规定，如《河南省村庄和集镇规划建设管理条例》第24条规定： 县级以上建设行政主管部门应按照国家有关规定，对村镇的房屋产权、产籍实行统一管理，依法保护房屋所有人的合法权益。
宅基地及地上房屋处分权方面
《土地管理法》第63条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
该法第62条规定允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分；但同时又规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
从上述现行农村房地产法律制度不难看出，农村宅基地与宅基地上房屋所有权归属不一致，导致《村庄和集镇规划建设管理条例》规定保护的农民的房屋所有权，非是法律意义上的完整的房屋所有权。无论专家争议的房屋从属于土地，还是土地从属于房屋，而房屋是依存于房屋占有范围内的土地，房屋离开土地就变成无源之水，无本之木。而没有房屋的土地，无论从土地性质、所有权归属上，也只能称作为土地。只有二者权利合二为一的时候，才能称其为完整的房地产所有权，即房屋所有权。房屋所有权指的是房屋所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。而农民所建房屋依赖的土地，却不归自己所有，农民转让、抵押房屋后，受让方、抵押权人的权利仅限于房屋本身。理论上讲，房屋一旦出现倒塌或灭失，房屋受让人、抵押权人的权利也随之丧失，如再原有土地上建房，还必须经过土地所有权人同意。法律制度的弊端，必然导致农村房地产先天畸型。
三  农村房地产法律制度的弊端
（一）立法层次较低、无系统法律规范
现行农村房地产法律规范与丰富、成熟的城市房地产立法相比，立法上不仅立法层次低，法规不系统，且存在大量的法律真空，内容也比较粗浅。
房屋所有权系属财产权，按照《立法法》第8条规定，涉及对民事基本权利及财产权利的调整只能由基本法律调整。《宪法》第62条规定，基本法律的制定主体只能为全国人民代表大会。
目前涉及到农民房屋及宅基地买卖、出租、抵押等财产权利义务的还没有专门性法律法规，国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》虽然直接调整农民宅基地的使用，但其效力层次较低。
农民房屋产权保护及产权产籍管理方面，最高层次的是1993年国务院颁发的《村庄和集镇规划建设管理条例》，系属行政法规，而非基本法律，依照该条例建设部可以制定相应得规章，但时隔13年之久，建设部至今仍未出台产权产籍管理方面的规定。各省、市政府、建设厅、局目前已制定层次不等的村镇房屋产权登记发证房屋办法，如1993年江西省城建环保厅制定的《江西省村镇房屋确权实施细则》、成都市人民政府2000年颁布的《成都市村镇房屋产权产籍管理暂行办法》，1997年的河南省建设厅 制定的《村镇房屋产权登记发证试点实施方案》、2005年9月8日禹州市人民政府制定的《禹州市村镇房屋产权产籍管理办法》 具体实施中均因上位法缺失，权力交叉，责权不明等因素，正在执行的不排除受部门利益驱使，大多在实际执行过程中往往夭折。
（二）规定原则，内容不明，冲突严重、法律滞后
《村庄和集镇规划建设管理条例》仅规定了申请建房的程序和审批权限，而对农村房屋的法律地位、相关权力，如流转、抵押及纠纷解决问题未作规定。目前一旦出现纠纷，我国还没有一部调整农村房屋和宅基地方面的民事法律，仅靠《民法通则》、《土地管理法》中的极少规范难以进行调整，实际调整农村房屋和宅基地流转的大多是各地政府及相关职能部门的文件，不仅系统性差，而且存在矛盾、冲突、权责不清，等问题。以下从农民房屋买卖、抵押、继承几个方面展开论述：
1房屋的买卖时，宅基地使用权流转问题
《土地管理法》第63条虽然承认了农村房屋可以买卖和出租.但对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。但对于农村房屋买卖时其宅基地使用权是否同时流转未作明确规定，理解上易产生歧义。
关于调整农村房屋、宅基地买卖行为的司法解释，主要集中在最高人民法院审判委员会1984年8月30日讨论通过的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中。人民法院处理公民之间宅基地使用权的案件，应根据土地归国家或集体所有，一律不准出租、转让和买卖的原则，依法保护国家、集体和个人的权益。其中第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”第64条规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”上述司法解释作为审判实践中确认农村房屋和宅基地买卖纠纷的法律依据，较为常用。但1986年6月25日《土地管理法》出台后，明令将《村镇建房用地管理条例》废止。然而最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》至今仍未进行修改，明显滞后。
2 购买主体问题
1996年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”公民合法的财产如何买，卖给谁，是其财产处分权范畴，这一政策规定明显侵犯公民合法的财产自由处分权，且与我国《宪法》第13条规定“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”明显相悖，
物权法（草案）草案第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这就基本上禁止了宅基地使用权以及农村房屋的流转，该规定，不但没有解决此问题，反而把农村房屋的流转推到了死角。限制农村房屋流转，是一种立法的倒退。
首先，虽然我国农村的宅基地使用权具有较强的身份性，但与其相对独立的房屋则是农民享有合法权益的私产。规定农民在转让住房时，需“经本集体同意”是对农民私有财产权利的无礼干涉，是不公平。
其次，将农村房屋流转的对象限定在集体组织内部。当集体组织内部无人意欲购买房产时，农民的房屋便不能实现转让，而实践中集体经济组织内成员一般都已经有了自己的房产，真正需要购房者并不多，此时，实际上等于限制了农民房产的流转。农民的房屋实际上“有价无市”，所有权的四项权能中，除了占用、使用，收益和处分权能客观上被“虚化”。草案规定限制农民转让、使用其宅基地的权利，实际上也就剥夺了农民本可从其物权中得到的收益，于是，农民拥有最珍贵的土地资源，却永远将是贫困一族。
再次、《物权法》对农村房屋流转的限制与宪法的根本精神相违背，且现行的法律、法规如《民法通则》、《土地管理法》等都有农村房屋的流转相关规定，都从侧面说明了农村房屋是可以自由流转。草案规定与宪法及现行的法律规范存在法律上的冲突，将会影响《物权法》的实施效果。
另外，随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，大量农民涌向城市，因羡慕城市花花绿绿的生活，为自己也为子女，他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋；而部分城镇居民则为逃离城市的喧嚣，向往农村田园式的生活，而打算在农村买房。在这种供需的双重刺激下，农村房屋在农村居民和城镇居民之间的交易日益增多，农村房地产市场，尤其是城市近郊农村十分活跃，且市场潜力巨大。目前农村人口城市化进程加快，未来也会出现城市人口居住乡村化，这对于打破城乡隔离是一件极为有益的事情。而《物权法(草案)》却为这一初露端倪的趋势设置了障碍。法律禁止城市居民到农村购买土地建造房屋，结果必然是固化城乡隔绝的不合理格局。
3抵押问题
根据《担保法》34条规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押该法第三十七条又规定：宅基地的土地使用权归农民集体所有不得抵押，依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。
《担保法》第36条　以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
《担保法》没有明确当农民房屋与宅基地结合之后，如何确定房屋抵押后宅基地使用权是否随之抵押。实践中有观点认为抵押的仍然只能是房屋，而不能当然将宅基地使用权纳入抵押物范围，但按照我国目前“房地一致”的原则，房屋依法办理抵押后，其占有范围内的土地，应一并抵押，而《担保法》又禁止宅基地使用权抵押。理论上必然导致宅基地上房屋所有权抵押行为也应为无效，这显然又与房屋所有权人的自由处分原则相悖。
如果发生农民以农村集体所有的宅基地上的房屋抵押的情况，依照法律规定，应当认定房屋抵押有效，但是抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人即抵押权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。将房屋拆除而以建筑材料还债，这无疑大大降低了房屋的价值，也是对社会财富的浪费。法律之间出现相互打架，也必然导致农民在行使房产抵押权时，要么相关金融、房产部门不办理抵押，要么抵押时价值非常低廉，农民不愿意办理。这对本来就因缺钱而贫困的农村和农民来说，无疑是雪上加霜，阻碍农村经济发展。
4继承、赠与问题
《物权法》明确规定了城镇居民不可以购置宅基地，但城镇居民如果不是通过购买的方式获得宅基地。而是通过赠与或者是继承的方式获得，这样的宅基地使用权又是否合法呢？答案仍是否定的。
宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地。依据我国《土地法》规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人。农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，宅基地的使用权随使用权人的死亡而丧失，所以宅基地不属于遗产，不能被继承。
《中华人民共和国继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的房屋、储蓄和生活用品等。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承可以赠与。按照我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋，就必然使用房屋所占的宅基地，继承人使用房屋所占有范围内的宅基地，却有变相转卖宅基地使用权嫌疑，与《土地法》规定相悖。这就导致继承人依照《继承法》可以继承宅基地上房屋，依照〈民法通则〉规定房屋所有人可以将房屋赠与他人，而依照《土地法》及《物权法》（草案）规定，继承人或受赠人使用房屋所占的宅基地却是非法的。所继承或受赠的房屋无疑为空中楼阁，对公民合法的继承权和财产处分权的保护也无疑在法律上成为空谈。
如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地一户一宅，且不超出规定面积申请条件的，可以依法经批准后取得被继承房屋的宅基地。事实上继承人或受赠人是本集体经济组织成员的，继承或受赠前就已经按规定分得宅基地，故一定不符合申请条件。本集体经济组织成员外的继承人或受赠人，当然不能居住继承的或受赠的房屋，因为其主体不符合宅基地使用权人身份。只能将房屋廉价卖给本村其他符合申请条件的宅基地所在地的集体经济组织成员，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建、重建，待处于不可居住状态或灭失时，宅基地由集体经济组织收回。这不仅与《宪法》、《继承法》、《民法通则》所保护公民的合法财产继承权和财产自由处分权向违背，更是社会资源和成本的极大浪费。
四 思考和对策
通过以上分析可以发现，农村住宅法律制度以及农村宅基地身份属性制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求。一不适应社会主义市场经济的发展、二不适应农村产业结构改革的客观要求；三不适应改善农民生活，促进农村经济发展。而最大的弊端是阻碍了我国城市化进程。
农村房屋的所有权属性和宅基地的身份属性之间的矛盾并非无法解决，城市化进程使得农村宅基地的社会保障作用大大减弱，而其财产性功能大大加强，使得由于房屋买卖而随之的宅基地使用权的流转有其现实可行性。同时，实行宅基地使用权的有偿流转，便可以将宅基地使用权从身份性的束缚中释放出来。至于土地流失和滥用的担忧，则是国家行政监督需要考虑的问题，不应该用牺牲农民的合法财产权益为此埋单。
从国家立法上，由全国人大制定与《城市房地产管理法》相对应的《农村房地产管理法》。在保护耕地不流失的前提下，修改或废除限制有关农村房屋及宅基地买卖、抵押、继承、赠与的不合理条款，允许农村房屋及宅基地自由买卖，合法流转。
从立法技术上，对农民依法处分自有的房屋及宅基地时，可按照，土地市场价值，收取相应的集体土地出让金。针对购买主体不同，也应分类处理，对本集体组织成员，符合宅基地申请条件的，不再收取宅基地集体土地出让金。除此以外的成员购买农民的房屋及宅基地的，包括因抵押、继承、赠与等民事行为，导致发生主体变更的，均应收取宅基地集体土地出让金。 完善农村房地产的产权产籍登记发证管理 。
《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。
1993年国务院颁发的《村庄和集镇规划建设管理条例》第28条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门，应加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”故建设部尽快制定出类似《农村房屋权属登记管理办法》，规范农村房屋的产权产籍管理及办证、发证程序。将《房屋所有权证》、《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》，作为农民办理房屋买卖，出租、抵押及获得拆迁补偿等权利的合法凭证。
总之，赋予农村房屋及宅基地完全市场地位，允许农村房屋及宅基地在公民之间自由有偿流转，这里的公民，当然包括城镇居民。不仅解决了城镇和农村居民房屋供需矛盾，也降低当今居高不下的城市房地产价格，平抑房地产泡沫，又加快了农村城市化进程，这对我国八亿多农民及农村潜在的巨大市场来说，相信会带来一次城市、农村房地产及相关产业新的革命。让农民、农村富裕起来不能空喊口号，要从法律制度上落实到实处.当然,加大土地流失和滥用的行政监管力度，保护国家土地的科学合理利用也是不可或缺的。