团购协议约定的条件是否具有法律效力

    随着房地产市场的发展，购房模式也在不断出现新的变化，其中团购的出现，便是一个较为有特点的新模式。但是关于团购模式中存在的法律问题，始终有人咨询，有人疑惑，有人犹豫，特别是团购模式中团购协议的法律效力、团购协议约定条件的法律效力问题，备受关注。
   
    真实案例： 

    去年4月，张先生在网上发布拟组织房屋团购的信息后，短短半个月内就有60余人加入。6月下旬，张先生组织召开了团购成员会议，选出团购代表，并进行了较为细致的分工。在举行了多次小型碰面会商定团购具体事宜后，张先生等团购代表将意向书面通知开发商，表示要和开发商进行谈判。 

    经过艰苦的一整天谈判，团购代表与开发商签订了团购协议。但最终与开发商签订《商品房买卖（预售）合同》的团购成员只有谈判时的1／3左右，对此，张先生十分担忧，万一开发商拒绝团购成员按照团购协议约定的条件，那么这份合同是否还具有效力呢？ 

    律师说法： 

    带着张先生的这种顾虑和疑问，我们走访了河南千业律师事务所的杨成斌律师，杨律师首先向我们解释了有关团购的一些法律常识。 

    首先什么是团购？杨律师认为，团购并非是一个法律上的固有术语。而是指由有购买某小区房屋意向的多数人组成一个临时团体，该团体选出代表与开发商就购房条件举行谈判并达成一致意见后、每个团购成员分别与开发商签订商品房买卖（期房预售或现房出售）合同的过程。 

    其次，团购所涉及的法律关系有： 

    （1）团购组织者与团购成员之间为一种民事上的委托关系。规范的操作应当是由团购组织者与拟参加团购的成员签订委托协议，其中应约定接受委托的团购组织者的受托权限。 

    （2）团购组织者与开发商谈判的行为实为一种代理关系，其结果对于团购组织内的每个团购成员均有约束力。 

    最后，也就是当事人担心的，违约责任如何认定及承担的问题。 

    在团购组织与开发商签订团购协议后，如果团购成员数达不到协议约定的最低人数，则开发商可以拒绝按照团购协议约定的条件签订商品房买卖合同。此时，代表团购成员签订团购协议的团购组织者应承担违约责任。当然，这种违约责任可行的方式就是适用定金罚则；如果团购组织没有交付定金，则这种违约责任是难以执行的，因为这个团购组织是个临时性组织，没有自己独立的财产。 

    综上所述，在张先生签订的这份协议中，是否规定有团购人数便是关键，如果没有，张先生应当与开发商再次进行书面确定，以免实际操作中发生不必要的麻烦。当然，对开发商而言，也可以在团购协议中约定按照不同团购人数而给予不同的优惠条件，以便尽可能让双方能够履行团购协议。